المؤتمرنت - د. فائد اليوسفى - ملحوظة : كل الكلام على الشقق غير المفروشة .

مشكلة الأجور فى اليمن سببها ثلاثة أشياء رئيسية :

(1)جشع المؤجر ( المالك ) .

(2) فقر المستأجر .

(3) غياب القانون .

فإذا حسبنا دخل المستأجر لا نستطيع لجم فم المؤجر الذي يرى أنه هو المستحق لهذه الزيادة التي لا تقف عند حد ولا يحكمها قانون , وهذا يؤثر سلبًا على الاستقرار النفسي للمستأجر ويعرقل مسير الإنتاج فى الوطن ، ولكي تحل مثل هذه المشاكل يجب إنشاء قانون للإيجار تحميه المحاكم التجارية .

أهداف القانون :

1- حماية حقوق المستأجر .

2- حماية حق المالك .

3- حماية حق الدولة .


حماية حق المستأجر:

إن حماية حق المستأجر له الأهمية القصوى بين هذه الحقوق ، حيث أنه يشكل معظم شريحة الشعب ، وهو القطاع العامل والمنتج ، لذلك توجَّبَ على الدولة توفير المسكن الملائم له بما يناسب مستواه المادي , وينعكس إيجابياً على استقراره , لأنه لا إنتاج بدون استقرار , ويضيع عمر الإنسان بين التنقلات وتتغير حياته بين شقة وأخرى ، ومن سيء إلى أسوأ كل سنة , فما إن يبدأ يتنفس الصعداء فى بيته الجديد إلا - خلال سنة أو سنتين إن لم يكن خلال أشهر - يفاجأ بجشع المؤجر , ويقضى معظم وقته فى التجمِّلِ معه وكأنه ليس ساكناً حـراً بل عبداً لهذا المؤجر الذى لا يؤمن غدره فى أى وقت متى ما أراد . لذلك أرى أنَّ من حق المستأجر أن يتمتع بوقته على الأقل إلى أجل مسمى أسميه الحد الأدنى من الإستقـرار النفسى هذا الحد الأدنى لا يكون أقل من خمس سنوات فى حالة المستأجرين الدائمين أو شبه الدائمين ( أى الذين يقضون جزءاً كبيرا من حياتهم كمستأجرين ) ، وبغض النظر أكان المستأجر يريد المكوث مدةً قليلةً أو كثيرة ً, فمن حقه أن يبقى ( باختياره ) ، هذا الحد الأدنى دونما إجبار من المالك فى أى حال من الأحوال على تغيير الوضع . وإذا أراد الخروج من الشقة فعليه إبلاغ المالك قبل المدة بشهر وإلا فالقانون كفيل بحماية المالك ، وأثناء هذه الفترة ( الشهر ) من حق المالك أن يعرض شقته على المستأجرين التاليين فى الوقت المناسب للمستأجر دونما ممانعة ، وهذا كى لا يخسر المؤجر شهراً من الإيجار ، وفى نهاية المدة يعيد المؤجر للمستأجر التأمين ( ايجار شهر ) ما لم يستوجب خصميات نتيجة عيوب فى الشقة . ولا يجوز للمؤجر إخراج المستأجر لأى سبب خلال فترة الحد الأدنى للإستقرار ما دام أن المستأجر يفى بالتزاماته المالية بموجب الايصالات .

الحد الأدنى من الإستقرار هو خمس سنوات من بداية أول عقد وليس من التجديدات .

يجدد العقد سنوياً تلقائياً بنفس الإيجار السابق فى بداية كل مدة إيجارية ما لم يطالب المؤجر نهاية كل سنة بزيادة لا تزيد عن 10% .

من حق المستأجر ( بل يجب ) أخذ إيصال بدفع الإيجار شهرياً من المؤجر .

كل مدة محددة من قبل المؤجر للمستأجر باطلة ولو برضا الطرفين ، وهذا لكي يمنع التحايل على القانون ، ولكي لا نعود إلى نقطة الصفر ، فالمهم هنا هو الإستقرار النفسى للمستأجر .

بعد مضى 10 سنوات من الإيجار المتواصل لنفس المستأجر , لا يحق للمؤجر أن يرفع الإيجار أو يطالب المستأجر بالخروج لأى سببٍ من الأسباب , ما دام المستأجر يفي بالتزاماته المالية ( وهى آخر إيجار = قيمة آخر إيصال ) والعلة فى هذا أن المؤجر كان إنساناً جيداً ، أحب المنطقة وأحبته ، ووفَّـى بالتزاماته كلها , وصمم حياته على هذا المكان , فليس من العدل والأخلاق أن نغير حياته .

بعد نهاية الحد الأدنى من الإستقرار وقبل انقضاء آخر ثلاثة أشهر من العشر سنوات المتواصلة , يحق للمؤجر إخراج المستأجر ، وذلك بتبليغه خطياً قبل ثلاثة أشهر من نهاية السنة الإيجارية .

لا يطالب المستأجر بأكثر من التأمين ( إيجار شهر )فى حالة إضراره بالعين المؤجرة , وعلى الدولة تحمل ما يزيد على ذلك المبلغ .

يعاد كل التأمين أو جزء منه فى حالة خلو العين المؤجرة من النواقص والأضرار .

لا يحق للمؤجر معاينة الشقة لمجرد المعاينة إلا برضا المستأجر ، مالم يكن هناك سبب يدعو لمثل هذه المعاينة قد يؤثر على العين المؤجرة .

ليس من حق المالك مطالبة المستأجر بإصلاح أى شيء فى الشقة ما لم يكن ذلك الشيء سببه المستأجر ويضر بالعقار , وليس من حق المستأجر ذلك أيضاً , مالم يكن شيئا دائماً للشقة .

ليس من حق المالك أو المستأجر إبرام اتفاق خاص بهما يخالف هذه البنود ، وفى حالة وجود اتفاق ثنائي يعتبر لا قيمة له من الناحية القانونية ، وهذا كى تحفظ حقوق المستأجر من جشع المالك , وحق الدولة من تلاعب جميع الأطراف , وحق المالك من تلاعب المستأجر .



حماية المالك:

من حق المالك أن يستلم إيجاراته نهاية كل شهر , وأن تضمن له المحكمة حقه فى حالة فقر أو إفلاس أو وفاة أو هروب المستأجر , أو تشويه العين المؤجرة بما يزيد عن مبلغ التأمين ( إيجار شهر ).

من حق المالك اللجؤ إلى المحكمة لطرد المستأجر فى حال استخدام العين المؤجرة فى ما يخالف العقد أو إخلاله بالأدب العام .

فى حال تأخر المستأجر عن سداد الإيجار لمدة 15 يوم يحق للمالك إنذاره بالدفع أو الطرد نهاية الشهر , وفى هذه الحالة يكون التأمين هو إيجار آخر شهر , ولا يحق للمستأجر مواصلة الشهر التالي إلا برضا المالك ، أما إذا دفع الإيجار قبل نهاية الشهر بخمسة أيام فيستمر العقد على ما هو عليه .

فى حالة إنذار المالك للمستأجر ثلاثة إنذارات متتالية بخصوص تأخر الإيجار , من حق المالك المطالبة بطرد المستأجر نهاية آخر إنذار , وتلتزم الدولة بإخراج المستأجر نهاية هذه المدة , ولا يجزى لعودة المستأجر إلا عمل عقد جديد ، وذلك لأن المستأجر أصبح مماطلاً ومتلاعباً بصاحب الشقة .

فى حالة حصول المستأجر على خمسة إنذارات متقطعة خلال العام يحق للمالك طرده نهاية العام ، وفى حالة حصول المستأجر على عشرة إنذارات تأخير يحق للمالك طرده فى أى وقت ، يجب على المستأجر أخذ وصل بالدفع من المالك عند سداد الإيجار , أو سداده فى مصلحة الشؤون العقارية فى حال رفض المالك التوقيع أو إعطاء وصل للمستأجر .

يحق للمالك إخراج المستأجر نهاية كل سنة إيجارية ( مع انتهاء كل عقد إيجار ) بعد مضى فترة الحد الأدنى وقبل انتهاء فترة الحد الأقصى ( عشر سنوات ) حتى لو كان المستأجر يفي بالتزاماته المالية ، والعلة فى ذلك ظهور حاجة المالك لملكه .

لا يحق للمؤجر إخراج المستأجر بعد عشر سنوات مهما كانت الأسباب ، ولا يرفع الإيجار ( عن آخر إيجار ) ما دام أن المستأجر يفي بالتزاماته المالية .


حقوق الدولة :

يجب على المؤجر سداد الضرائب الخاصة بالعين المؤجرة نهاية كل سنة إيجارية ، وأخذ وصل بذلك , ويعتبر المؤجر مخالفاً للقانون إذا تأخر عن سداد الضرائب مدة شهر ، ويطبق عليه قانون التهرب الضريبي .

فى حال سداد الإيجار عن طريق مصلحة الشؤون العقارية يسلم المبلغ للمالك بعد خصم الضريبة مباشرة .

الضرائب كما يلى :

1- إيجار أقل من أو يساوى 10000 ريال يمنى الضريبة المقررة ( 10% ) .

2- إيجار من 10001 – 15000 ريال يمنى الضريبة المقررة ( 15% ) .

3- إيجار من 15001 – 20000 ريال يمنى الضريبة المقررة ( 20% ) .

4- إيجار من 20001 – 25000 ريال يمنى الضريبة المقررة ( 25% ) .

5- إيجار أكثر من 25000 ريال يمنى الضريبة المقررة ( 30% ) .

هذه الضرائب تشمل 50 % لخزينة الدولة ، و50 % تأمين على العقار .

يتم صرف التأمين بما لا يزيد عن إجمالى ما دفع من قبل العين المؤجرة ، فى الحالات التالية :

1- الحرائق .

2- الزلازل .

3- عبث المستأجر .

4- التصدع .

5- الانهيار ... الخ .

تقوم شركة التأمين بالإصلاحات ، وفى ما إذا تجاوز المبلغ يسلم هذا التأمين كاملاً للمالك .

إن الضرائب الموضحة أعلاه تضمن ألا يرتفع الإيجار بشكل عشوائي ومخيف ، لأن المالك لن يستفيد كثيراً من القفز من فئة إلى فئة ، حيث أن هذا يعرض سلعته للكساد .

وللموضوع بقية, آملين بعد القراءة إرسال تعليق وانتقادات المفكرين ورجال القانون, والناس